Huizen zijn nog steeds spotgoedkoop

Kopen is goedkoper dan huren, en het verschil neemt door de jaren heen alleen maar toe. Mis de boot niet, is dus het dringende advies van Paul van der Kwast, adviseur personal finance.

De huizenprijzen gieren in sommige delen van het land al weer omhoog. In Amsterdam is de vraagprijs steeds vaker een absolute bodemprijs op basis waarvan hijgerige kopers mogen bieden. Velen vinden het inmiddels niet langer verantwoord om een huis te kopen. Ze doen niet mee met de ‘huizengekte’. Maar wat is gekte?

Ik ken iemand die zo – bang voor de ‘koopgekte’ – denkt. Hij huurt tegen 1.300 euro per maand in een gewild deel van Amsterdam. Hij kan een vergelijkbaar huis kopen voor ruim vier ton, maar dat vindt hij te veel na de prijsstijging van de afgelopen twee jaar. Alleen al in 2015 stegen de Amsterdamse woningprijzen met 17 procent.

Nooit kopen in een koopgekte: daar valt gevoelsmatig wel wat voor te zeggen. Maar als je gaat rekenen, zijn huizen nog steeds spotgoedkoop. Stel dat je inclusief 25.000 euro kosten koper voor bovenstaand huis vierenhalve ton kwijt bent, waarvan je de kosten koper uit spaargeld financiert. Je betaalt dan op basis van een rente van 3,0 procent jaarlijks 12.750 euro aan hypotheekrente. Netto (dus na aftrek van de hypotheekrente) is dat ongeveer 8.700 euro, ofwel 725 euro per maand. Dat is maar iets meer dan de helft van wat je als huurder betaalt en het ligt maar iets boven de sociale huurgrens van 710 euro per maand.

Van aflossen word je niet armer
Nu betaal je niet alleen rente, want sinds 2013 moet je op een nieuwe (annuïteiten)hypotheek ook verplicht elke maand aflossen. Maar aflossen is een vorm van sparen. In ruil voor geld daalt je schuld. Je wordt van aflossen niet armer.

En wat als je genoegen neemt met een kleiner appartement, vergelijkbaar met een sociale huurwoning? Neem een appartement van een ton of twee. Daarvoor betaal je als koper op basis van bovenstaand sommetje iets van 360 euro per maand aan netto hypotheekrente. Dat is de helft van wat je maximaal aan sociale huur betaalt. En natuurlijk de aflossing, maar zoals gezegd: daarvan word je niet armer.

De voordelen van kopen ten opzichte van huren worden ook alleen maar groter:

1. Bij een annuïteithypotheek nemen de netto maandlasten in de loop der tijd nauwelijks toe: met minder dan een procent per jaar.
2. Bij huren daarentegen nemen de maandlasten vrijwel zeker toe. Niet alleen in euro’s, maar ook in koopkrachttermen. Sociale huren mogen toenemen met maximaal de inflatie plus 2,5 procent. In de vrije sector zit er zelfs geen wettelijke limiet aan de huurstijging. Weliswaar staat er een maximale huurstijging in elk huurcontract, maar dat mag best ‘5 procent plus de inflatie’ zijn.
3. Als je een annuïteitenhypotheek hebt, spaar je zonder dat je daar erg in hebt. Ook als je geen financiële discipline hebt, word je gedwongen elke maand geld opzij te leggen.

Kortom, kopen is niet alleen goedkoper dan huren, de hypotheeklasten blijven ook gelijk in euro’s, terwijl huurders zeker weten dat hun lasten elk jaar zullen toenemen. Enige minpunt bij dit verhaal: de banken, die tegenwoordig strenge eisen opleggen. Maar als je in aanmerking komt voor een koophuis: doen. Dat is niet alleen de goedkoopste, maar ook de meest toekomstbestendige optie.

Hoe krijg je een hypotheek?

• Bereken met een online tool wat je maximaal kunt lenen.
• Met ingang van 2016 telt het inkomen van de minstverdienende partner voor de helft mee. Tot voor kort telde dat maar voor een derde mee. Samenwoners kunnen dus sinds kort meer lenen.
• Zorg tenminste voor een jaarcontract en een intentieverklaring van je werkgever.
• Kijk of je (studie)schulden hebt en zo ja, of je die kunt aflossen.
• Heb je ouders of andere familieleden die aanvullend geld willen uitlenen?
• Spaargeld is handig: hoe meer je zelf financiert, des te lager het rentepercentage dat je betaalt.