Kan ik mijn huis verkopen aan mijn ouders en weer terugkopen zodat ik boetevrij kan aflossen?

Consumentenbond

Wekelijkse rubriek van de VOFP in de GeldGids. Deze week behandelt Léon Slijkerman een vraag.

Ik heb een hypotheek met hoge rente. De boeterente bij geheel aflossen is erg hoog. Kan ik mijn huis verkopen aan mijn ouders zodat de hypotheek afgelost kan worden en dan het huis meteen weer terugkopen met nieuwe hypotheek met veel lagere rente. Wat zijn de voors  en tegens?

Uw vraag ziet met name op het tegen zo gering mogelijke kosten oversluiten van uw hypotheek. U geeft hierbij een creatieve route aan, namelijk het verkopen van uw huis aan uw ouders zodat uw hypotheek boetevrij kan worden afgelost zodat u de woning vervolgens weer kunt terugkopen.

Op zich leuk bedacht, maar hier zitten echter wel enkele haken en ogen aan. Uw ouders moeten enerzijds over geld beschikken om de woning daadwerkelijk te kopen. Daarnaast zijn zij over de volledige koopsom 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Uw ouders moeten voor deze transactie eveneens langs de notaris voor het verkrijgen van het eigendom van de woning. Als u de woning vervolgens terugkoopt betaalt u -naast notariskosten- opnieuw overdrachtsbelasting en kunnen uw ouders, mits de verkoop binnen 36 maanden plaatsvindt, de betaalde overdrachtsbelasting terug ontvangen, er is alleen heffing verschuldigd over de meerwaarde van de verkoop. Al met al zijn de extra kosten bij een koopsom van bijvoorbeeld € 200.000,- al gauw zo’n € 5.000,-.

Als u de woning vervolgens weer in eigendom heeft verkregen en een nieuwe hypotheek wilt afsluiten kunt u geconfronteerd worden met de nieuwe hypotheekregels die sinds 2013 van kracht zijn. De nieuwe regels houden kort gezegd in dat u verplicht bent om uw hypotheek volgens minimaal een annuitair aflossingschema af te lossen wat in de meeste gevallen inhoudt dat uw maandlasten voor de overeengekomen looptijd zullen stijgen. De vraag is of de totale kosten zullen opwegen tegen de netto boeterente.