Zo krijgt u korting op uw hypotheek, door Leon Batenburg

Artikelen

Huis & hypotheek

Zo krijgt u korting op uw hypotheek 

De huizenprijzen klimmen uit hun dal. Mogelijk kunt u ervan profiteren zonder dat u uw huis hoeft te verkopen. Maar u moet wel even met uw hypotheekverstrekker gaan praten.

Tekst: Leon Batenburg

Het is officieel. Nu ook in de buitengewesten de huizenprijzen licht stijgen, raakt de Nederlandse woningmarkt langzaam uit het slop. En ja, dat heeft zeker nadelen. Uw zwaarbevochten WOZ-taxatie gaat omhoog, en daarmee ook uw afvalstoffenheffing en aanverwante belastingen. Maar de waardestijging van uw woning kan u ook financieel vóórdeel opleveren, zelfs als u geen verhuisplannen heeft. De hypotheekrente kan namelijk in veel gevallen omlaag. Ja, ook als uw rentevaste periode nog lang niet is verstreken. En een rentevoordeel van enkele tienden van procenten kan u een voordeel van vele honderden tot meer dan duizend euro per jaar opleveren. Elk jaar weer.
Helaas voor u gaat dat zelden vanzelf. Zeker, hypotheekverstrekkers stellen een uitgebreid dossier samen om u zorgvuldig te kunnen adviseren en ze nodigen u uit voor onderhoudsgesprekken om verouderde informatie te vernieuwen — u weet wel, het klantbelang dat centraal moet staan. Maar de meeste hypotheekverstrekkers laten u jaar in, jaar uit te veel rente betalen, net zolang totdat u aan de bel trekt.

Risico’s

Maar laten we eerst even een stapje terug doen. Want hoe zit het eigenlijk met die rente? Voor uw hypotheek betaalt u die meestal maandelijks. De hoogte ervan wordt bepaald door de marktrente en het risico voor de hypotheekverstrekker. Dat bestaat om te beginnen uit het ‘renterisico’. Hoe langer de rentevaste periode is, hoe langer u zekerheid heeft over de rentelasten. Tegenover deze zekerheid stelt de hypotheekverstrekker een vergoeding. En dan is er nog het ‘leningrisico’, de kans dat de lening niet of niet geheel wordt terugbetaald.

De invloed van de rentevaste periode op het rentetarief is doorgaans vrij transparant. Bij het afsluiten of verlengen van de lening krijgt u een overzicht waarop de tarieven voor de diverse rentevaste periodes (met en zonder Nationale Hypotheekgarantie, zie ook het kader ‘Laag, lager, NHG’) duidelijk zijn aangegeven. Normaal gesproken is het rentetarief van een korte rentevaste periode lager dan het rentetarief van een langere rentevaste periode en op het lijstje ziet u direct hoeveel het scheelt. Heeft u uw keuze eenmaal gemaakt, dan verandert in principe niets tot de rentevaste periode afloopt of tot het moment dat u verhuist.

Bovenop de basisrente van de rentevaste periode (of de variabele rente als u liever geen rentevaste periode maar wel de laagst mogelijke rente wilt) komt een renteopslag voor het risico van de lening. De basisrente is in feite de rente die de geldverstrekker voor lening zonder risico wil ontvangen met een bepaalde looptijd. Loopt de geldverstrekker wel een risico, dan wil hij daar — ik stipte het hiervoor al even aan — ook een vergoeding voor ontvangen. Het principe is dus niet zo ingewikkeld: hoe hoger het risico voor de hypotheekverstrekker, des te hoger de renteopslag. Als basis geldt de waarde van de door u in hypotheek gegeven zekerheid, uw onroerende zaak. De hypotheekverstrekker heeft het recht van hypotheek en mag uw woning executoriaal verkopen als u niet aan uw betalingsverplichtingen voldoet (daar is een formele procedure voor, de hypotheekverstrekker kan uw woning dus niet direct laten veilen als u een dagje of wat te laat bent met het betalen van de rente). Brengt zo’n executoriale verkoop naar verwachting voldoende op om de financiering inclusief bijkomende kosten te voldoen, dan loopt de hypotheekverstrekker in het geheel geen risico. In theorie zou er dan ook geen renteopslag bovenop de basisrente zijn.

Een onsje meer…

Hypotheekverstrekkers drukken de hoogte van de lening uit in een percentage van de zekerheden. Is de lening hoger dan 100 procent van de marktwaarde van de woning, dan levert een executieverkoop van de woning waarschijnlijk onvoldoende op om de schuld te kunnen aflossen. Bij de meeste hypotheekverstrekkers valt een lening van meer dan 100 procent dan ook in de hoogste risicocategorie. Mede omdat de huizenprijzen sterk stegen, werden een jaar of tien geleden nog leningen tot wel 125 procent van de waarde van de zekerheden verstrekt. Door aanscherping van de regels is dat niet meer mogelijk. In 2016 mogen we in principe tot 102 procent van de marktwaarde van de woning lenen, maar over twee jaar is dat maximaal 100 procent. Bij een lening van 100 procent van de marktwaarde van de woning, zo is de theorie, heeft de geldverstrekker de zekerheid dat de lening wordt terugbetaald.

De recente crisis laat overigens zien dat zelfs dat geen harde garantie is. En als de woning snel verkocht moet worden, kan dat de waarde nog onder druk zetten, om nog maar te zwijgen over achterstallige betalingen en kosten op het moment dat de hypotheekverstrekker de woning executoriaal verkoopt. Kortom, zelfs bij een lening van 100 procent van de marktwaarde is er nog steeds een risico dat de hypotheekverstrekker niet de hele lening terugkrijgt, en dat is de reden dat zelfs bij leningen beneden 100 procent nog renteopslagen worden toegepast. Pas als de lening lager is dan een zeker percentage van de marktwaarde van de woning (afhankelijk van de aanbieder) kunnen de renteopslagen vervallen.

Of een onsje minder?

Het risico kan voor de geldverstrekker op verschillende manieren dalen. Tot 2008 werd veel gebruik gemaakt van kapitaalverzekeringen. Hiermee kon u fiscaal vriendelijk sparen of beleggen om de eigenwoninglening af te lossen. Het nadeel was dat de kosten van deze verzekeringen vaak erg hoog waren, waardoor de opbouw bij beleggen vaak tegenviel en de spaarpremie vrij hoog was voor het op te bouwen spaarbedrag.

Beter was het in 2008 voor hypotheken beschikbaar gekomen banksparen. Toen ook het banksparen fiscaal vriendelijk werd behandeld, kon tegen aanzienlijk lagere kosten vermogen worden opgebouwd om de eigenwoninglening te zijner tijd mee af te lossen. De kapitaalopbouw in dit soort producten verlaagt het risico voor de hypotheekverstrekker. Ook aflossingen op de lening verlagen uiteraard het risico. En natuurlijk levert de waardestijging van een woning óók een verlaging van het risico op. Daar hoeft u zelf geen geld voor opzij te zetten.

Door de gewijzigde regelgeving rond hypothecaire geldleningen is het voor nieuwe eigenwoningleningen sinds 2013 fiscaal niet meer toegestaan om belastingvrij vermogen op te bouwen voor het aflossen van de eigenwoninglening. Sterker nog, de lening moet al gedurende de looptijd verplicht worden afgelost. Minimaal annuïtair, anders is de rente niet aftrekbaar. Voor nieuwe leningen zijn aflossingsvrije leningen dus niet meer toegestaan.

Klantbelang

Als het risicoloze punt eenmaal is bereikt, bijvoorbeeld op grond van de WOZ-waarde, zou je verwachten dat de hypotheekverstrekker — het klantbelang in het achterhoofd hebbend — automatisch de renteopslag zou laten vervallen. En, eerlijk is eerlijk, er zijn hypotheekverstrekkers die daadwerkelijk het klantbelang laten prevaleren en automatisch renteopslagen verwijderen zodra u ervoor in aanmerking komt, zoals ASR, Munt Hypotheken en Obvion. Bij veel hypotheekverstrekkers moet u echter zelf actie ondernemen als u te veel betaalt. Er zijn zelfs hypotheekverstrekkers, waarbij de renteopslag tijdens de rentevaste periode helemaal niet kan worden verwijderd, zoals bij Van Lanschot, Delta Lloyd en Nationale-Nederlanden. Deze clubs laten u gedurende de resterende periode van de rentevaste termijn betalen voor een risico dat ze niet lopen. Ik moet u eerlijk bekennen dat ik dat niet zo goed begrijp. Het is alsof u een grote, dure auto verkoopt en er een kleintje voor terugkoopt, maar tot het einde van de verzekeringsperiode de premie moet betalen alsof u nog steeds in de dure auto rijdt.

2013

Inmiddels stijgt de gemiddelde marktwaarde van woningen weer. Bovendien was er tussen 1 oktober 2013 en 1 januari 2015 een grote aflossingsgolf. Er hoefde in die periode over een schenking tot maximaal 100.000 euro geen belasting te worden betaald als het bedrag werd gebruikt om de eigen woning te verbeteren of om af te lossen op de eigenwoninglening. Van deze tijdelijke regeling is alleen al in de eerste zes maanden ruim 50.000 keer gebruik gemaakt.

Kortom, sinds 2013 is het risico voor hypotheekverstrekkers snel gedaald. Door de waardestijging van de woningen, de opbouw van vermogen en/of aflossingen vallen veel eigenwoningleningen in een lagere risicoklasse, wat in de praktijk behoorlijk kan schelen.

Voorbeeld

Stel dat u in 2008 een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten van € 250.000 met een rente van 5,4%. De lening bedroeg destijds 95% van de marktwaarde van uw woning en daarom was een renteopslag van 0,5% in de rente verdisconteerd. Op de nieuwe WOZ-beschikking ziet u, dat de waarde van uw woning in acht jaar tijd is gestegen naar € 280.000. Ten opzichte van de waarde van uw woning bedraagt de lening nog maar 85% en kan de renteopslag van 0,5% vervallen. Bij een IB-tarief van 40,4% wijzigen de maandlasten als volgt:

 

  oud nieuw verschil
maandlasten (bruto) 1.125,00 1.020,83 -/- 104,17
hypotheekrenteaftrek -/- 383,80 -/- 341,72 42,08
maandlasten (netto) 741,20 679,12 -/- 62,08

Let op:

In 2017 komt de éénmalige hoge schenkvrijstelling van € 100.000 voor de eigen woning weer terug. De ontvanger moet nu wel jonger zijn dan 40 jaar. In 2016 bedraagt de éénmalige schenkvrijstelling € 53.016. Deze vrijstelling is alleen van toepassing voor schenkingen van ouders aan kinderen voor de woning en/of een dure studie. Wordt het bedrag gebruikt voor de eigen woning? Lees dan het artikel ‘Een ton belastingvrij? Het kan weer!’ op p. 16-18 van dit nummer, zodat u weet wanneer de schenking voor u het beste uitpakt!

(Bank)spaarhypotheken

Bij (bank)spaarhypotheken ontvangt u op het spaarsaldo dezelfde rente als de hypotheekrente. Daalt de hypotheekrente doordat de hypotheekverstrekker de renteopslag verlaagt, dan daalt uw spaarrente automatisch mee. Hierdoor moet u de maandelijkse inleg verhogen om uiteindelijk hetzelfde kapitaal bij elkaar te sparen als met de hogere rente. Door de hogere spaarinleg is het voordeel van lagere maandlasten bij deze leenvormen geringer dan bij bijvoorbeeld aflossingsvrije hypotheken het geval zou zijn.

Kom in actie

Een goede voorbereiding is het halve werk. In de offerte en algemene hypotheekvoorwaarden staat alles wat van belang is om goed beslagen ten ijs te komen. Ook op de sites van hypotheekverstrekkers is veel informatie te vinden. Op de site van Obvion staan bijvoorbeeld de historische rentetarieven en de historische renteopslagen overzichtelijk vermeld. U kunt dus controleren welke renteopslag u heeft en of dat nog klopt. In de leenvoorwaarden staat of de renteopslag tijdens de rentevaste periode kan worden verminderd of verwijderd. Verder heeft u de volgende gegevens nodig:

* meest recente WOZ-beschikking

* de in de kapitaalverzekering opgebouwde waarde (of het gespaarde bedrag)

* resterende bedrag van de leningen

Vervolgens kunt u zelf berekenen of de hypotheekverstrekker uw renteopslag moet verlagen: alle zekerheden (WOZ-waarde plus de binnen de kapitaalverzekering of de (bank)spaarhypotheek opgebouwde bedrag) deelt u door het bedrag van de resterende lening. De uitkomst vermenigvuldigt u met 100.

LET OP:

Belegt u met het vermogen in de kapitaalverzekering of met banksparen? Omdat beleggingen in waarde kunnen fluctueren, zal de hypotheekverstrekker een deel van de waarde niet meetellen als zekerheid.

Nu heeft u het percentage van de resterende schuld ten opzichte van de marktwaarde en kunt u eventueel actie ondernemen. Verzoek uw hypotheekverstrekker schriftelijk om de renteopslagen te laten vervallen. Een voorbeeldbrief kunt u downloaden op www.fiscalert.nl > downloads. De hypotheekverstrekker moet zijn reactie schriftelijk onderbouwen. Dit kan van belang zijn voor het geval de hypotheekverstrekker uw verzoek afwijst. Uit die schriftelijke reactie kunt u afleiden of en wat de hypotheekverstrekker over het hoofd heeft gezien. Wijs hem daar eventueel op. Uiteindelijk kunt u nog naar het klachteninstituut Kifid als u er samen niet uit komt.

mr L. Batenburg FFP is financieel planner bij Capital Consult & Coaching (www.capitalconsult.nl)

3 TIPS VOOR LAGERE RENTE

1. Valt uw lening nog net in een hogere risicoklasse? Overweeg dan om extra af te lossen. Zo kan een éénmalige extra aflossing een veelvoud van dat bedrag aan besparing opleveren, simpelweg omdat de renteopslag over de hele resterende lening vervalt.

2. Hypotheekverstrekkers willen graag weten wat uw woning waard is. Vraag vooraf welke informatie ze willen hebben. Is de WOZ-waarde voldoende? Moet er daadwerkelijk een uitgebreid taxatierapport komen of voldoet een goedkopere waardeverklaring? Informeer ernaar, want het kan zomaar vele honderden euro’s schelen!

3. Overweegt u om te gaan verbouwen en gaat u extra lenen? In sommige gevallen kunt u de oude en de nieuwe lening met NHG afsluiten, ook als de oude lening niet met NHG kon worden afgesloten. Een nieuwe badkamer kan u in dat geval zelfs lagere maandlasten opleveren!

De renteopslag in de praktijk

Loopt de hypotheekverstrekker het risico dat een deel van de lening of van de gemaakte kosten niet wordt betaald, dan wil deze daarvoor een extra vergoeding ontvangen. Deze extra vergoeding bestaat uit renteopslag(en) bovenop de basisrente voor de rentevaste termijn. Enige tijd voordat de rentevaste periode van de lening afloopt, ontvangt u een renteverlengingsvoorstel van de hypotheekverstrekker. Hierin staan wel de verschillende rentes voor verschillende looptijden, maar lang niet altijd wat de renteopslagen voor het risico zijn. De hypotheekverstrekker gaat standaard uit van een ongewijzigd risico en ongewijzigde renteopslagen, maar vermeldt meestal niet met welke risicoklasse in uw geval is gerekend. Om het nog ingewikkelder te maken hanteert bovendien elke hypotheekverstrekker eigen risicotarieven. De ING werkt bijvoorbeeld met twaalf(!) verschillende risicotarieven, ABN Amro met zes en Rabobank en Nationale-Nederlanden met drie. Bovendien hanteert elke hypotheekverstrekker eigen grenzen voor de tarieven, waardoor het vrij lastig is om de diverse hypotheekverstrekkers met elkaar te vergelijken. Bij Nationale-Nederlanden betaalt u voor een lening van minder dan 90% van de marktwaarde van de woning al geen renteopslag meer, maar bij ABN Amro en ING verdwijnt die opslag pas als de lening minder dan 55% van de marktwaarde van de woning bedraagt.

Laag, lager, NHG?

Het voordeel van een hypothecaire lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is, dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zich garant stelt voor het geval u de rentelasten of een deel van de lening niet kunt terugbetalen. Door de NHG (tot een maximum van € 245.000) loopt de hypotheekverstrekker dus geen risico. Bij de meeste hypotheekverstrekkers geldt voor leningen met NHG dan ook geen renteopslag. Bij de aanvraag van de lening moet u aan een aantal voorwaarden voldoen om NHG te kunnen verkrijgen. Maar ook op het moment dat u niet meer in staat bent om de hypotheeklasten te betalen moeten u en de hypotheekverstrekker aan bepaalde voorwaarden voldoen om de NHG te kunnen inroepen. Is niet aan de voorwaarden voldaan, dan zal de hypotheekverstrekker de nadelen ondervinden. Sommige aanbieders, zoals ABN Amro en ING, vinden de voorwaarden van NHG kennelijk toch te ingewikkeld en berekenen ondanks de garantie een renteopslag voor geldleningen met NHG.