Waar moet ik op letten als ik het huis van mijn ouders koop?

Waar moet ik op letten als ik het huis van mijn ouders koop?

Antwoord: let erop dat uw ouders voldoende huur aan u betalen

Het is een schrikbeeld voor veel kinderen dat zij na het overlijden van hun ouders een flink bedrag aan erfbelasting over de waarde van het ouderlijk huis moeten betalen. Het is daarom vaak een reden om al bij leven het huis van ouders te kopen. Zeker nu de huizenprijzen schrikbarend stijgen. Vanaf het moment dat de woning is overgedragen, zit de waardestijging immers bij de kinderen. Daarover hoeven zij dan geen erfbelasting meer te betalen.

Tweede huis is een belegging

Realiseer u dat de Belastingdienst de woning voor de kinderen als een belegging beschouwt. Daarom betalen zij bij de overname geen 2% maar 8% overdrachtsbelasting. Als de ouders overlijden zonder dat de kinderen het huis kopen,  is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Ander financieel nadeel van het kopen van het huis van de ouders is dat de woning bij de kinderen in box 3 wordt belast. Wel mogen zij daar de eventuele hypotheek vanaf trekken. Verder mogen zij als zij het huis aan hun ouders verhuren rekening houden met een lagere woz-waarde (in jargon heet dat de leegwaarderatio) en zijn de huurinkomsten onbelast.

Zakelijke huur

Tenslotte is belangrijk dat de ouders een zakelijke huur betalen. De fiscus vindt dat daarvan sprake is als de huur tenminste 6%  van de woz-waarde bedraagt. Bij een huis met een woz-waarde van bijvoorbeeld €500.000 is dat €2.500 per maand. Betalen de ouders een lagere huur, dan zal alsnog een deel van de waardestijging met erfbelasting worden belast.

Conclusie

Als u overweegt om de woning van uw ouders tijdens hun leven te kopen, is het belangrijk niet alleen naar de erfbelasting te kijken. Kijk ook naar de gevolgen voor de overdrachtsbelasting en vermogensbelasting. Verlies daarbij niet uit het oog dat de te betalen huur een flink beslag op het budget van de ouders kan leggen. Maar als de ouders over voldoende liquide middelen beschikken en de huurlast prima kunnen betalen, kan dit een mooie manier zijn om extra vermogen belastingvrij aan de kinderen over te dragen.

Iris Brik is financieel planner bij Fine Tuning in Rotterdam.