Wekelijkse rubriek van de VOFP in de GeldGids. Deze week behandelt Léon Slijkerman een vraag.

Het appartement van mijn zoon wil ik met volledige financiering als belegging gaan overkopen en verhuren. Is dat mogelijk en met welke kosten moet je in dat geval rekening houden? Zijn er ook nog fiscale consequenties?

Uw vraag ziet met name op het overkopen van het appartement van uw zoon (met volledige financiering) en deze als belegging verhuren.

Enerzijds dient u over voldoende inkomen te beschikken om deze financiering te kunnen aangaan. Anderzijds zal een bank niet bereid zijn om de volledige aankoopsom inclusief de kosten te financieren. Het overnemen van een bestaande financiering is ongebruikelijk. Daarnaast bent u aankoop- en financieringskosten verschuldigd (zoals 2% overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, hypotheekadvieskosten etc.).

Omdat het een financiering voor een tweede woning (geen hoofdverblijf) betreft vallen zowel de waarde van het appartement als de financiering in box 3. De rente die u gaat betalen is dus niet aftrekbaar als eigenwoningrente in box 1, daartegenover staat dat de huurinkomsten onbelast zijn. Over de “overwaarde” van de belegging (waarde appartement minus financiering) bent u vermogensrendementsheffing (1,2%) in box 3 verschuldigd.

Als ik het terugverdienen van de initiële kosten en de jaarlijkse onderhoudskosten inschat op circa 1.5% van de aankoopsom en ik daarnaast de aanname doe dat u een netto hypotheekrente gaat betalen van circa 3,5%, de huur -afhankelijk van het door u gewenste rendement- tenminste 5% van de aankoopsom dient te zijn. Naast deze kosten zal een bank ook eisen dat u gaat aflossen op de verstrekte lening. Dit zal bij een lineaire aflossing in 20 jaar ook circa een 0,5% aan kosten opleveren. De vraag is of de totale kosten dan opwegen tegen het te verwachten rendement.

Tot slot wil ik u als overweging wijzen op de risico’s (leegstand of uitwonen), de verhandelbaarheid (huurbescherming) en de tijdsinvestering (huurbaas zijn) in vergelijking tot een belegging in bijvoorbeeld een beleggingsfonds.