Is het slim om het huis van je ouders te kopen? Op het eerste gezicht wel, maar de werkelijkheid is complexer.

Regelmatig vragen klanten mij of het een goed idee is om het huis van hun ouders te kopen. Of de vraag komt omgekeerd, ouders die het huis aan hun kinderen willen verkopen. De voordelen liggen voor de hand: als je nu het huis van je ouders koopt en zij overlijden bijvoorbeeld over twintig jaar, is het huis waarschijnlijk veel meer waard. Je profiteert dan van de waardestijging en betaalt daarover geen erfbelasting. Het is immers al jouw huis. Extra voordeel is dat je kunt afspreken dat je een prijs onder de marktwaarde betaalt, omdat het huis bewoond is. Een bewoond huis is uiteraard minder waard dan een leeg huis, maar zodra beide ouders zijn overleden, is het huis alsnog leeg. Tel uit je winst!

In de echte wereld is het niet zo simpel. Zeker mag je het huis van je ouders kopen. Je mag zelfs afspreken dat je het geld voor de aankoop leent van je ouders, zodat de transactie met gesloten beurzen gaat.

Stel dat je hun huis koopt voor €400.000. Je leent ook €400.000 van je ouders, zodat de transactie je niets kost – op de notariskosten na. Maar nu komt de Belastingdienst om de hoek kijken.

• Allereerst moet je overdrachtsbelasting betalen. Als je niet zelf in het huis gaat wonen, is het tarief maar liefst 10,4%, meteen af te rekenen. Dat is €41.600. Als je het huis zou erven, betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting.
• Vervolgens beschouwt de fiscus het huis als jouw vermogen waarover je jaarlijks 1% tot 2% (afhankelijk van je overige bezittingen en schulden) belasting betaalt. Dat is €4.000 tot €8.000 per jaar.
• De Belastingdienst vindt dat je een marktconforme rente over de lening van je ouders moet betalen. De marktrente bedraagt ruim 4%. Dat is nog eens €16.000 per jaar. Betaal je die rente niet, dan ziet de Belastingdienst de niet betaalde rente als een belastbare schenking van je ouders aan jou.
• Je ouders moeten jou huur gaan betalen en die bedraagt maar liefst jaarlijks 6% van de woz-waarde van de woning. Als je deze huur niet betaald krijgt, komt de successiewet om de hoek kijken. Je betaalt dan alsnog erfbelasting over een deel van de waarde van het huis als je ouders zijn overleden.
• Als de lening niet is afgelost als je ouders zijn overleden, valt de volledige waarde van de lening alsnog in de nalatenschap. De hele opzet is dan voor niets geweest en heeft alleen maar geld gekost, gedoe opgeleverd en voor valse hoop gezorgd.

Dat gezegd hebbende, soms kun je wel degelijk erfbelasting besparen door je huis aan je kinderen te verkopen. Die moeten dan ook echt in staat zijn om het huis te betalen met eigen geld of met een externe hypotheek. Er zijn nog meer voorwaarden waaraan beide partijen moeten voldoen om te voorkomen dat de kinderen later erfbelasting moeten betalen. De uitwerking luistert nauw en of het voordelig is, hangt heel erg af van de situatie. Een financieel planner kan helpen om hierbij een goede afweging te maken. Hij of zij kan de voor- en nadelen op een rij zetten, zodat je een op feiten gebaseerde keuze kunt maken.

Paul van der Kwast Financieel Advies, Amsterdam